Recevoir un appel de fonds de copropriété laisse rarement indifférent : une somme à payer, une date butoir, et aucune explication. Le syndic ne décide pourtant rien seul. Il applique un budget voté en assemblée générale et un décret de 1967 qui énumère précisément les sommes qu’il peut réclamer. Savoir lire ce document change la donne : vous repérez ce qui est dû, ce qui est déjà exigible, et ce qui peut encore être contesté.
En bref
- Un appel de fonds n’est pas une facture : c’est un appel de provisions, régularisé à l’approbation des comptes.
- Le syndic ne peut réclamer que huit catégories de sommes, listées par le décret du 17 mars 1967.
- Les provisions du budget sont exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf autre calendrier voté.
- Contester une dépense ne dispense jamais de payer l’appel de fonds reçu.
Qu’est-ce qu’un appel de fonds de copropriété ?
L’appel de fonds de copropriété est la demande de paiement adressée par le syndic à chaque copropriétaire pour alimenter la trésorerie du syndicat. Il ne facture pas une dépense déjà engagée : il appelle une provision, calculée sur un budget voté en assemblée générale et répartie selon les tantièmes de chaque lot.
La nuance paraît théorique. Elle ne l’est pas. Une facture se conteste ligne par ligne, une provision non. Vous réglez d’abord le montant appelé, et c’est l’approbation des comptes en assemblée générale, un an plus tard, qui révèle le trop-perçu ou le solde restant dû. Sur le terrain, c’est la source numéro un des incompréhensions entre syndics et copropriétaires.
Les huit sommes que le syndic peut réellement appeler
Aucun guide grand public ne le mentionne, pourtant tout est écrit noir sur blanc : l’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025, dresse la liste fermée des versements que le syndic peut exiger. Huit catégories, pas une de plus.
- L’avance de trésorerie prévue au règlement de copropriété, qui ne peut excéder un sixième du budget prévisionnel.
- Les provisions du budget prévisionnel, au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- Les provisions pour les dépenses exclues du budget prévisionnel, listées à l’article 44 du décret (ravalement, réfection de toiture, mise aux normes).
- Les avances correspondant à l’échéancier du plan pluriannuel de travaux voté en assemblée.
- Les cotisations au fonds de travaux de l’article 14-2-1.
- Les provisions destinées au conseil syndical, prévues par l’article 21-2 de la loi de 1965.
- Les avances votées en assemblée pour pallier un manque temporaire de trésorerie.
- Les contributions de l’article 26-10, dues par les seuls copropriétaires ayant souscrit à l’emprunt collectif du syndicat.
Une ligne qui n’entre dans aucune de ces cases n’a rien à faire sur votre appel de fonds. C’est l’argument le plus solide dont vous disposiez face à un décompte fantaisiste, et il tient en une phrase.
Appel de fonds de copropriété : qui décide, qui envoie ?
L’assemblée générale décide, le syndic exécute. Le syndic ne fixe ni le montant global ni la date : il applique le budget prévisionnel et le calendrier votés, puis répartit selon les tantièmes inscrits au règlement de copropriété. Sa marge de manœuvre est quasi nulle, ce qui explique qu’un litige se règle presque toujours contre la décision d’assemblée, pas contre le syndic.
L’envoi, lui, s’est dématérialisé. Beaucoup de cabinets adressent désormais l’avis par courrier électronique ou par lettre recommandée électronique, avec la même valeur probante qu’un envoi papier. Pour le détail du fonctionnement d’un appel de fonds copropriété côté syndic, la procédure de notification y est décrite pas à pas. Attention : une notification par voie électronique suppose votre accord préalable, sans quoi le point de départ des délais reste discutable.
Comment se calcule un appel de fonds de charges en copropriété
Le calcul tient en une opération : montant voté multiplié par les tantièmes du lot, divisé par le total des tantièmes de la clé de répartition concernée. Rien de plus. La difficulté vient du fait qu’un même appel mélange souvent plusieurs clés, une pour les charges générales, une autre pour l’ascenseur ou le chauffage, dont seuls certains lots bénéficient.
Pour les provisions du budget, l’article 14-1 de la loi de 1965 fixe un principe simple : chaque copropriétaire verse une provision égale au quart du budget voté, sauf modalités différentes décidées par l’assemblée. Voici ce que cela donne pour un lot de 150 tantièmes sur 1 000, dans une copropriété au budget annuel de 48 000 € ayant voté un ravalement de 90 000 €.
| Poste appelé | Base de calcul | Quote-part du lot | Montant appelé |
|---|---|---|---|
| Provision trimestrielle du budget | 48 000 € par an, soit 12 000 € par trimestre | 150 / 1 000 | 1 800 € |
| Cotisation au fonds de travaux | 5 % du budget prévisionnel, soit 2 400 € par an | 150 / 1 000 | 360 € |
| Appel de travaux pour le ravalement | 90 000 € votés, appelés en trois échéances | 150 / 1 000 | 4 500 € par échéance |
| Avance de trésorerie | plafonnée à un sixième du budget, soit 8 000 € | 150 / 1 000 | 1 200 € |
Ce tableau montre l’essentiel : sur une même année, ce lot peut voir passer plus de 20 000 € d’appels sans qu’une seule ligne soit irrégulière. Le réflexe utile n’est donc pas de comparer le montant à celui du voisin, mais de vérifier la clé de répartition appliquée à chaque poste, puis de la confronter au règlement de copropriété.
Appel de fonds pour gros travaux en copropriété : comment ça se passe
Les dépenses de travaux ne figurent pas au budget prévisionnel. L’article 14-1 de la loi de 1965 les en exclut expressément, et c’est l’assemblée générale qui fixe elle-même les modalités d’exigibilité au moment du vote. Un appel de fonds pour gros travaux en copropriété obéit donc à son propre calendrier, souvent en deux ou trois échéances calées sur l’avancement du chantier.
Ce point mérite votre attention au moment du vote, bien plus que le devis lui-même. La résolution qui autorise les travaux fixe aussi les dates d’appel : une fois adoptée, elle s’impose à vous, y compris si vous avez voté contre. En pratique, exiger que l’échéancier soit calé sur les situations de travaux validées par le maître d’œuvre évite les appels anticipés sur un chantier qui n’a pas démarré.
Le fonds de travaux, cette cagnotte que vous ne récupérez pas
Le fonds de travaux de l’article 14-2-1 est obligatoire dans les immeubles d’habitation, dix ans après la réception de la construction. Sa cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan pluriannuel adopté et à 5 % du budget prévisionnel. Sans plan adopté, le plancher reste de 5 % du budget.
Le détail que personne ne vous dit au moment de la vente : ces sommes sont définitivement acquises au syndicat. Elles ne vous sont pas remboursées quand vous vendez votre lot, et l’acquéreur n’est nullement tenu de vous les racheter, même si l’usage veut souvent qu’une compensation soit négociée dans le compromis. Sur un appartement détenu quinze ans, l’addition dépasse fréquemment plusieurs milliers d’euros.
Quand payer : exigibilité et délais réels
Soyons clairs : le délai de paiement d’un appel de fonds ne se négocie pas au cas par cas. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 le fixe pour les provisions du budget, qui sont exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période retenue par l’assemblée. La date d’envoi de l’avis ne repousse rien : c’est la date d’exigibilité qui compte.
Trois repères de calendrier suffisent en pratique :
- Les provisions courantes tombent au 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre, sauf calendrier différent voté.
- Les appels de travaux suivent les échéances fixées par la résolution d’assemblée, indépendamment des trimestres.
- Le syndic notifie le procès-verbal d’assemblée dans le mois qui suit la réunion, ce qui déclenche les délais de recours.
Une règle passe presque toujours à la trappe : sauf urgence, l’exécution des travaux décidés en assemblée est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de recours de deux mois prévu par l’article 42 de la loi de 1965. Un syndic qui appelle des fonds pour un chantier lancé avant ce terme s’expose à une contestation solide, surtout si aucune urgence caractérisée ne justifie la précipitation.
Impayé ou contestation : ce que vous risquez vraiment
L’impayé coûte cher, et vite. Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, une provision restée impayée trente jours après une mise en demeure rend immédiatement exigibles toutes les autres provisions non encore échues de l’exercice, ainsi que les créances antérieures. Un trimestre non réglé peut donc se transformer en année entière à payer d’un coup.
Le syndicat peut ensuite saisir le juge selon la procédure accélérée au fond, qui vérifie le vote du budget, l’approbation des comptes et la défaillance du copropriétaire. Ce mécanisme s’applique aussi aux cotisations du fonds de travaux. Autant dire que la stratégie du non-paiement en signe de protestation n’a jamais fait gagner un dossier.
La contestation, elle, a sa propre voie et son propre délai. Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour attaquer la décision d’assemblée, à peine de forclusion. Passé ce délai, la décision devient inattaquable, même entachée d’irrégularité. D’après mon expérience en agence, la quasi-totalité des dossiers perdus le sont sur ce délai de deux mois dépassé, pas sur le fond.
Appel de fonds et vente du lot : qui paie quoi
C’est le point qui envenime le plus de compromis, alors que l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 tranche en trois lignes. Le critère n’est jamais la date de signature chez le notaire, mais la date d’exigibilité de chaque somme appelée.
| Somme appelée | Qui la paie |
|---|---|
| Provision du budget prévisionnel exigible | Le vendeur, même si l’exigibilité tombe la veille de la vente |
| Provision pour travaux hors budget prévisionnel | Celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité |
| Trop-perçu ou solde révélé par l’approbation des comptes | Celui qui est copropriétaire le jour où les comptes sont approuvés |
Une convention contraire reste possible entre vendeur et acquéreur, mais elle n’a d’effet qu’entre eux : le syndicat, lui, continue de réclamer la somme à la personne désignée par le décret. Autrement dit, un accord de répartition inscrit au compromis ne vous protège jamais face au syndic, seulement face à votre cocontractant.
FAQ : vos questions sur les appels de fonds
Qu’est-ce qu’un appel de fonds de travaux en copropriété ?
C’est un appel distinct des provisions courantes, réservé aux dépenses exclues du budget prévisionnel : ravalement, toiture, ascenseur, mise aux normes. Son montant et son calendrier sont fixés par la résolution d’assemblée qui vote les travaux, et non par le syndic. Il peut être fractionné en plusieurs échéances calées sur l’avancement du chantier.
Quelle est la différence entre un appel de fonds et un appel de provisions ?
Aucune sur le fond : l’appel de provisions est la forme la plus courante de l’appel de fonds, celle qui couvre les charges du budget prévisionnel. Le terme appel de fonds est le mot générique, qui englobe aussi les cotisations au fonds de travaux, les avances de trésorerie et les appels de travaux votés hors budget.
Est-il possible de ne pas payer les appels de fonds en copropriété ?
Non. Le paiement reste dû même si vous contestez la dépense ou le montant, et le désaccord avec le syndic ne suspend rien. Le seul recours consiste à attaquer la décision d’assemblée générale dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Ne pas payer expose à l’exigibilité immédiate de toutes les provisions de l’exercice.
Récupère-t-on le fonds de travaux en vendant son lot ?
Non, et c’est la mauvaise surprise classique. Les sommes versées au fonds de travaux entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur paiement, sans remboursement au vendeur. Rien n’interdit en revanche de négocier une compensation avec l’acquéreur dans le compromis de vente, à condition de la chiffrer précisément.
Ce qu’il faut retenir
Un appel de fonds de copropriété n’est ni arbitraire ni négociable, mais il reste parfaitement vérifiable. Trois réflexes suffisent : contrôler que chaque ligne entre dans l’une des huit catégories de l’article 35 du décret de 1967, vérifier la clé de répartition appliquée à votre lot, et surveiller la date d’exigibilité plutôt que la date d’envoi. Le reste se joue en assemblée générale, dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal. C’est là que tout se décide, pas au moment de payer.
