L’indice des loyers commerciaux est au cœur de chaque révision de loyer dans un local commercial. Mal connu et souvent mal appliqué, il peut coûter cher aussi bien au bailleur qu’au locataire. Au quatrième trimestre 2025, l’ILC s’établit à 134,62, en baisse de 0,50 % sur un an selon l’INSEE (publication du 24 mars 2026). Une première depuis 2022 qui change la donne pour les deux parties.
- L’ILC est l’indice légal de révision des loyers commerciaux, publié par l’INSEE chaque trimestre depuis 2008.
- Sa formule : 75 % prix à la consommation + 25 % coût de la construction.
- Au T4 2025, il affiche 134,62, en baisse de 0,50 % sur un an selon l’INSEE.
- Un plafonnement de 10 % par an protège les locataires lors d’un renouvellement de bail.
Qu’est-ce que l’ILC et à quoi sert-il ?
L’indice des loyers commerciaux (ILC) est un indicateur économique officiel, publié chaque trimestre par l’INSEE, qui encadre la révision du montant des loyers dans les baux commerciaux. Créé par la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 (article 47, loi n° 2008-776), il remplace l’ancien indice du coût de la construction qui était jugé trop volatil et peu représentatif de la réalité économique des commerçants. La valeur de référence de base est de 100 au premier trimestre 2008.
Avant 2008, l’indexation des loyers commerciaux reposait presque exclusivement sur l’ICC. Le problème : en période de boom immobilier, les loyers pouvaient flamber de façon déconnectée du chiffre d’affaires réel des commerçants. L’ILC a été conçu pour mieux refléter l’environnement économique dans lequel évolue une activité commerciale, en ancrant principalement la révision sur l’inflation à la consommation.
Soyons clairs : l’ILC ne fixe pas le loyer initial. Il sert uniquement à calculer les révisions ultérieures, à la hausse comme à la baisse, selon la formule prévue dans le contrat de bail.
Calcul de l’ILC selon l’INSEE : la formule officielle
L’ILC repose sur deux composantes, pondérées selon une formule définie par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 et modifiée au quatrième trimestre 2021 :
| Composante | Pondération | Source |
|---|---|---|
| Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPCL) | 75 % | INSEE |
| Indice du coût de la construction (ICC) | 25 % | INSEE / CGEDD |
Avant 2021, l’ILC incorporait également le chiffre d’affaires du commerce de détail (ICAV) pour une part de 25 %. Cette composante a été retirée précisément pour limiter la volatilité de l’indice et mieux protéger les locataires en période de crise conjoncturelle.
En pratique, c’est donc l’inflation à la consommation qui pilote 75 % de l’évolution des loyers commerciaux. Cela explique mécaniquement pourquoi la forte hausse de l’ILC entre 2022 et 2023 a suivi de près la flambée inflationniste, et pourquoi la désinflation de 2024-2025 a provoqué le retour en territoire négatif observé au T3 et T4 2025.
Calculez la révision de votre loyer commercial
Simulateur de révision de loyer ILC
Formule : Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel ILC / ILC de référence). Valeur T4 2025 = 134,62 (source : INSEE, publication du 24 mars 2026). Ce simulateur est fourni à titre indicatif. Les indices réels applicables dépendent du trimestre précisé dans le contrat de bail.
À qui s’applique l’ILC ?
L’ILC s’applique exclusivement aux baux commerciaux conclus avec des locataires immatriculés au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM). En clair : les commerçants de détail, les artisans, les restaurateurs.
Trois catégories d’activités en sont explicitement exclues, ce que beaucoup de bailleurs ignorent :
- Les activités industrielles(usines, fabriques) : ils relèvent de l’ICC.
- Les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux: l’ILAT s’applique.
- Les plateformes logistiques(entrepôts de stockage pur) : ILAT également.
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’ICC ne peut plus être retenu comme indice de révision pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014. Utiliser le mauvais indice dans la clause d’indexation du bail peut rendre cette clause réputée non écrite, privant le bailleur de toute possibilité de revalorisation. C’est le risque le plus fréquent que j’observe dans les dossiers mal rédigés.
Tableau historique de l’ILC (2023-2026 selon l’INSEE)
Voici les valeurs officielles publiées par l’INSEE, avec leur variation annuelle et leur date de parution au Journal officiel :
| Période | Valeur ILC | Variation annuelle | Parution JO |
|---|---|---|---|
| T1 2023 | 128,68 | +6,40 % | 25 juin 2023 |
| T2 2023 | 131,81 | +6,61 % | 30 sept. 2023 |
| T3 2023 | 133,66 | +5,97 % | 22 déc. 2023 |
| T4 2023 | 132,63 | +4,20 % | 4 avril 2024 |
| T1 2024 | 134,58 | +4,58 % | 29 juin 2024 |
| T2 2024 | 136,72 | +3,72 % | 25 sept. 2024 |
| T3 2024 | 137,71 | +3,03 % | 18 déc. 2024 |
| T4 2024 | 135,30 | +2,01 % | 26 mars 2025 |
| T1 2025 | 135,87 | +0,96 % | 2 juill. 2025 |
| T2 2025 | 136,81 | +0,07 % | 24 sept. 2025 |
| T3 2025 | 137,09 | -0,45 % | 17 déc. 2025 |
| T4 2025 | 134,62 | -0,50 % | 26 mars 2026 |
Source : INSEE, série 001532540 (Indice des loyers commerciaux, base 100 au T1 2008).
La tendance est nette : après deux années de hausses prononcées liées à l’inflation post-Covid (2022-2023), l’ILC a décéléré tout au long de 2024, avant de passer en territoire négatif au troisième trimestre 2025. Pour les baux en cours d’indexation annuelle, cela signifie concrètement une légère baisse du loyer si la clause joue mécaniquement.
Pour d’autres analyses sur les baux commerciaux et la législation immobilière, c’est par ici.
Comment réviser le loyer avec l’ILC : annuel et triennal
La révision peut intervenir de deux façons, selon ce que prévoit le bail.
La révision annuelle par clause d’indexation
Si le bail contient une clause d’indexation (clause dite « d’échelle mobile »), le loyer est révisé chaque année à la date anniversaire du bail. La formule est simple :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (ILC du trimestre N / ILC du même trimestre N-1)
Exemple concret : un loyer mensuel de 2 000 €, révision basée sur l’ILC du T3. Si l’ILC T3 2025 vaut 137,09 et l’ILC T3 2024 valait 137,71, le nouveau loyer sera : 2 000 × (137,09 / 137,71) = 2 000 × 0,9955 = 1 990,99 €. Soit une légère baisse de 0,45 %.
Petit point d’attention : la clause doit préciser quel trimestre de référence est retenu. Un bail qui omet ce détail peut créer un vide juridique lors du calcul, avec un risque de litige.
La révision triennale
Même en l’absence de clause d’indexation, le propriétaire ou le locataire peut demander une révision triennale (tous les 3 ans) en vertu du statut des baux commerciaux. Cette révision est plafonnée à la variation de l’ILC sur 3 ans :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (ILC T référence N / ILC T référence N-3)
La différence majeure avec la révision annuelle : lors d’une révision triennale, le bailleur peut également demander une revalorisation au-delà du plafond ILC si les facteurs de commercialité ont évolué favorablement (ouverture d’un tramway à proximité, piétonnisation de la rue, etc.). Le locataire peut, lui, arguer d’une dégradation de ces mêmes facteurs pour obtenir une baisse. C’est un levier souvent ignoré.
Le plafonnement légal à 10 % : la protection des locataires
La loi Pinel de 2014 a introduit une protection importante pour les locataires. Lors d’un renouvellement de bail ou d’une révision légale, la variation de loyer ne peut pas dépasser 10 % du loyer acquitté l’année précédente. Ce plafond s’applique quelle que soit l’évolution de l’ILC sur la période. Il ne s’applique pas aux révisions annuelles par clause d’indexation, mais spécifiquement au mécanisme de déplafonnement.
ILC, ILAT ou ICC : quel indice pour quel local ?
La confusion entre ces trois indices est fréquente, y compris dans des baux rédigés sans notaire.
| Indice | Activité concernée | Publié par |
|---|---|---|
| ILC | Commerce de détail, artisanat (baux commerciaux) | INSEE |
| ILAT | Bureaux, professions libérales, entrepôts logistiques, activités tertiaires | INSEE |
| ICC | Locaux industriels, terrains nus (cas résiduels post-2014) | INSEE / CGEDD |
En pratique : un cabinet médical ou une agence immobilière → ILAT. Un restaurant ou une boutique de vêtements → ILC. Un entrepôt logistique → ILAT. Une usine ou un terrain nu loué → ICC. Le détail qui compte est la nature exacte de l’activité, pas la surface ou la localisation du bien.
FAQ : vos questions sur l’ILC
Quel est le dernier indice ILC publié en 2026 ?
Le dernier indice ILC publié est celui du quatrième trimestre 2025, publié par l’INSEE le 24 mars 2026 (parution au Journal officiel le 26 mars 2026). Sa valeur est de 134,62, en baisse de 0,50 % sur un an. L’indice du premier trimestre 2026 n’a pas encore été publié à cette date ; il le sera vraisemblablement fin juin 2026, selon le calendrier habituel de l’INSEE.
L’ILC peut-il entraîner une baisse du loyer ?
Oui. La clause d’indexation joue dans les deux sens : si l’ILC baisse sur la période de référence, le calcul entraîne mathématiquement une diminution du loyer. C’est le cas depuis le T3 2025. Pour protéger ses revenus, un bailleur peut intégrer au bail une clause de loyer plancher, légale à condition d’être rédigée avec précision, qui fixe un montant minimal en dessous duquel le loyer ne pourra jamais descendre.
Quand l’INSEE publie-t-il les indices ILC ?
L’INSEE publie l’ILC environ trois mois après la fin du trimestre concerné. Le T1 paraît généralement fin juin, le T2 fin septembre, le T3 mi-décembre et le T4 fin mars de l’année suivante. Les dates exactes de parution au Journal officiel sont consultables sur le site insee.fr (série 001532540). Le bail doit préciser le trimestre de référence retenu pour éviter tout blocage lié au décalage de publication.
Quelle est la différence entre ILC et ILAT ?
L’ILC s’applique aux commerces et artisanats (baux commerciaux du secteur de détail) ; l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) s’applique aux bureaux, professions libérales et entrepôts logistiques. Leurs formules diffèrent : l’ILAT intègre le PIB en valeur à hauteur de 25 %, là où l’ILC retient uniquement les prix à la consommation (75 %) et le coût de la construction (25 %). Utiliser l’ILAT pour un bail commercial est une erreur juridique qui rend la clause d’indexation non écrite.
Le propriétaire peut-il dépasser la variation de l’ILC lors du renouvellement ?
Oui, mais sous conditions strictes. Lors du renouvellement, le bailleur peut demander un loyer supérieur à la valeur locative si les facteurs de commercialité ont favorablement évolué. Cependant, même dans ce cas, la loi Pinel plafonne la hausse à 10 % du loyer de l’année précédente. Au-delà, il faut recourir à la commission de conciliation des baux commerciaux, puis éventuellement au tribunal.
Conclusion
L’ILC est un mécanisme légal encadré, public et prévisible. Propriétaires bailleurs comme locataires commerçants ont tout intérêt à le connaître précisément : d’un côté pour s’assurer que la clause d’indexation du bail est correctement rédigée, de l’autre pour vérifier les révisions appliquées et, le cas échéant, les contester. La baisse de l’ILC au second semestre 2025 est un signal concret : des milliers de loyers commerciaux peuvent légalement diminuer en 2026. Si vous avez un doute sur l’application de l’ILC dans votre bail, consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit commercial reste la démarche la plus sûre.
