L’indice du cout de la construction vient d’être actualisé pour le premier trimestre 2026 : la valeur publiée par l’INSEE s’établit à 2 084 points, soit un recul marqué de 2,89 % en un seul trimestre. Cet indicateur trimestriel reste la référence légale pour réviser les loyers des baux commerciaux signés avant septembre 2014. Voici ce que l’ICC mesure concrètement, les dernières valeurs à jour et la formule exacte pour calculer une révision de loyer.
En bref
- L’ICC mesure l’évolution des prix de construction des logements neufs en France
- Sa dernière valeur connue est 2 084 au premier trimestre 2026
- Il sert à réviser les loyers des baux commerciaux signés avant septembre 2014
- La formule de révision est simple : loyer en cours multiplié par le rapport entre deux indices
- Depuis 2014, l’ILC et l’ILAT ont remplacé l’ICC pour les nouveaux baux professionnels
Qu’est-ce que l’indice du cout de la construction
L’indice du cout de la construction (ICC) est un indicateur statistique publié chaque trimestre par l’INSEE. Il mesure l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation en France métropolitaine. Sa base de référence est fixée à 100 au quatrième trimestre 1953.
Pour produire cet indice, l’INSEE interroge les maîtres d’ouvrage sur le prix de revient des logements neufs mis en chantier. Le périmètre retenu inclut le cout des matériaux, de la main-d’œuvre et les frais liés au chantier (terrassement, gros œuvre, second œuvre, finitions). En revanche, l’ICC exclut le prix du terrain, les honoraires d’architecte, les frais de notaire et les taxes locales.
Sur le terrain, cette distinction est capitale : un promoteur qui annonce une hausse des prix de vente ne s’appuie pas forcément sur l’ICC, car le foncier et la fiscalité pèsent souvent plus lourd que la construction elle-même. L’ICC a longtemps été le seul indice de référence pour indexer les loyers commerciaux. Depuis 2014, son rôle s’est réduit aux baux anciens, mais il reste très suivi par les professionnels de l’immobilier et les gestionnaires de patrimoine.
Indice du cout de la construction 2025 et 2026 : les dernières valeurs
Voici les derniers indices publiés par l’INSEE, actualisés au premier trimestre 2026 (paru au Journal officiel le 28 juin 2026).
| Trimestre | Valeur ICC | Variation trimestrielle | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| T1 2026 | 2 084 | -2,89 % | -2,89 % |
| T4 2025 | 2 058 | +0,10 % | -2,37 % |
| T3 2025 | 2 056 | -1,44 % | -4,06 % |
| T2 2025 | 2 086 | -2,80 % | -5,40 % |
| T1 2025 | 2 146 | +1,80 % | -3,64 % |
| T4 2024 | 2 108 | -1,63 % | nc |
| T3 2024 | 2 143 | -2,81 % | nc |
| T2 2024 | 2 205 | -0,99 % | nc |
| T1 2024 | 2 227 | nc | nc |
La tendance est nettement baissière depuis le pic du premier trimestre 2024, où l’ICC avait atteint 2 227 points. Sur un an glissant, la perte dépasse 3 % au T1 2026, signe que le renchérissement des matériaux lié au contexte post-Covid commence à se résorber. Pour les bailleurs dont le bail fait référence à cet indice, chaque publication trimestrielle a un impact direct sur le montant du loyer révisé.
D’après mon expérience, beaucoup de propriétaires ne vérifient pas systématiquement la dernière valeur publiée avant d’envoyer leur avis de révision. Certains appliquent un ancien indice, parfois plus élevé, ce qui peut être contesté par le locataire.
Pour d’autres analyses dans le même esprit, c’est par ici.
Indice du cout de la construction et baux commerciaux : quel impact
L’ICC a été pendant des décennies la référence absolue pour indexer les loyers commerciaux. Chaque année, à la date anniversaire du bail, le bailleur pouvait ajuster le loyer en appliquant la variation de l’ICC du trimestre de référence inscrit dans le contrat.
ICC ou ILC : quel indice pour quel bail
La loi Pinel du 18 juin 2014 a changé la donne. Depuis le 1er septembre 2014, les nouveaux baux commerciaux ne peuvent plus être indexés sur l’ICC, remplacé par deux autres indices :
- L’ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales et artisanales
- L’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les bureaux et les professions libérales
| Type de bail | Indice applicable | Référence légale |
|---|---|---|
| Bail commercial signé avant le 1er sept. 2014 | ICC (maintenu) | Code de commerce, ancien régime |
| Bail commercial signé après le 1er sept. 2014 | ILC ou ILAT | Loi Pinel, art. L. 145-34 |
| Bail d’habitation | IRL | Loi du 6 juillet 1989 |
Soyons clairs : si votre bail commercial date d’avant septembre 2014 et mentionne expressément l’ICC, celui-ci continue de s’appliquer jusqu’au renouvellement du bail. Au moment du renouvellement, le nouveau contrat basculera automatiquement sur l’ILC ou l’ILAT. Vérifier la clause d’indexation de votre bail est la première chose à faire avant toute contestation.
Comment calculer la révision de loyer avec l’ICC
La formule de révision est identique depuis des décennies et repose sur un simple rapport entre deux valeurs de l’indice espacées d’un an.
La formule se résume ainsi : nouveau loyer = loyer en cours x (ICC du trimestre de référence / ICC du même trimestre, un an plus tot)
Le trimestre de référence est celui inscrit dans le bail. Si le contrat mentionne « révision au T1 », on compare le dernier ICC du T1 publié avec celui du T1 de l’année précédente.
Exemple chiffré de révision avec l’ICC
Prenons un bail commercial avec un loyer mensuel de 1 500 euros, révisable au premier trimestre. L’ICC du T1 2026 est 2 084, celui du T1 2025 était 2 146.
Calcul : 1 500 x (2 084 / 2 146) = 1 500 x 0,9711 = 1 456,68 euros
Le loyer baisse ici de 43,32 euros par mois, soit une économie annuelle de 519,84 euros pour le locataire. Cette situation est assez inhabituelle : historiquement, l’ICC progresse, et les baisses prolongées restent rares. La période actuelle fait figure d’exception, avec un recul continu depuis le deuxième trimestre 2024.
Le détail que personne ne vous dit : certains baux prévoient une clause de loyer plancher qui empêche le loyer de descendre sous un seuil minimum, même si l’indice baisse. Vérifiez votre contrat avant de réclamer une baisse à votre bailleur.
Historique de l’indice du cout de la construction depuis 1991
L’ICC a plus que doublé en trente ans. En 1991, il tournait autour de 950 points (source : INSEE, série 000008630). Il a franchi la barre des 1 000 au milieu des années 1990, puis celle des 1 500 vers 2008, avant d’atteindre un pic historique à 2 227 au premier trimestre 2024.
La série complète, trimestre par trimestre depuis le quatrième trimestre 1953, est consultable sur la page officielle de l’INSEE. Pour une révision de bail ancien qui remonte à plusieurs années, c’est la seule source fiable : les tableaux incomplets que l’on trouve sur certains sites ne couvrent pas toujours les trimestres intermédiaires, ce qui peut fausser le calcul.
FAQ : vos questions sur l’indice ICC
Quel est le dernier indice du cout de la construction ?
Le dernier ICC publié est celui du premier trimestre 2026, à 2 084 points (paru au Journal officiel le 28 juin 2026, source : INSEE). Il enregistre un recul de 2,89 % par rapport au trimestre précédent, confirmant la tendance baissière amorcée en 2024.
Comment calculer l’augmentation du loyer avec l’ICC ?
La formule est : nouveau loyer = loyer actuel x (dernier ICC du trimestre de référence / ICC du même trimestre un an plus tot). Si le résultat est inférieur au loyer en cours, le loyer baisse mécaniquement. C’est le cas avec les indices publiés en 2025 et 2026.
L’ICC sert-il encore pour les baux commerciaux ?
Oui, mais uniquement pour les baux signés avant le 1er septembre 2014 qui y font expressément référence. Les baux postérieurs à cette date sont indexés sur l’ILC ou l’ILAT, conformément à la loi Pinel du 18 juin 2014. Au renouvellement, tout bail bascule sur le nouvel indice.
Quelle différence entre ICC, IRL et ILC ?
L’ICC mesure les couts de construction neuve, l’IRL (indice de référence des loyers) s’applique aux baux d’habitation, et l’ILC (indice des loyers commerciaux) concerne les baux commerciaux signés après 2014. Chaque indice couvre un périmètre distinct et évolue selon ses propres composantes trimestrielles.
Ce qu’il faut retenir sur l’indice du cout de la construction
L’ICC est un outil précis, utile à condition de savoir quand il s’applique. Pour les baux commerciaux anciens, il reste la clé de la révision annuelle du loyer. Pour tous les autres, l’IRL ou l’ILC ont pris le relais. Avec une tendance baissière depuis mi-2024, les prochaines révisions indexées sur l’ICC devraient rester modérées, ce qui soulage les locataires concernés. Vérifiez la clause d’indexation de votre bail, consultez le dernier indice sur le site de l’INSEE et appliquez la formule : c’est tout ce qu’il faut.
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