Vendre une résidence secondaire après avoir vu sa valeur grimper, c’est une bonne nouvelle. La facture fiscale qui suit l’est moins. En 2026, la plus-value sur résidence secondaire est taxée à 36,2 % dans la plupart des cas, un amendement voté fin 2025 pourrait bientôt changer les règles du jeu.
- La plus-value sur résidence secondaire est imposée à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux).
- Des abattements progressifs s’appliquent à partir de la 6e année de détention.
- Exonération totale d’IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans.
- Plusieurs cas permettent d’éviter la taxe : réemploi du prix de vente, situations personnelles (retraite, invalidité), cession à un organisme HLM.
- Un amendement au budget 2026 vise à ramener le seuil d’exonération d’IR à 17 ans.
Qu’est-ce que la plus-value sur une résidence secondaire ?
La plus-value immobilière désigne le gain réalisé lors de la vente d’un bien : c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, une fois certains frais déduits. Pour une résidence secondaire, cette plus-value est imposable, contrairement à la résidence principale qui bénéficie d’une exonération totale. Seules des situations précises permettent d’en réduire ou d’en éviter l’imposition.
Petit point d’attention : la résidence secondaire n’est pas seulement la maison de vacances. Elle englobe tout logement que vous ne déclarez pas comme résidence principale, y compris un pied-à-terre, un bien mis en location ou un logement vacant.
Quel taux d’imposition sur la plus-value résidence secondaire en 2026 ?
La plus-value nette imposable est soumise à deux prélèvements distincts, selon les règles en vigueur au 15 avril 2026 (source : service-public.fr) :
- Impôt sur le revenu (IR) : 19 %
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
Soit un taux global de 36,2 %. Sur une plus-value nette de 50 000 euros, cela représente un prélèvement de 18 100 euros.
Une surtaxe s’ajoute si la plus-value imposable dépasse 50 000 euros. Elle va de 2 % (entre 50 001 et 60 000 euros) à 6 % (au-delà de 260 000 euros). Cette majoration ne concerne ni les ventes exonérées ni les terrains à bâtir.
Sur le terrain, j’ai accompagné plusieurs clients qui avaient sous-estimé cette surtaxe : après 20 ans de détention et une forte revalorisation du bien, la note pouvait largement dépasser ce qu’ils imaginaient, même avec les abattements.
Ce que prévoit le budget 2026
L’Assemblée nationale a adopté en novembre 2025 un amendement qui ramènerait de 22 à 17 ans la durée de détention ouvrant droit à exonération d’IR. Cette mesure, portée par le député Corentin Le Fur (LR), vise à fluidifier le marché immobilier et à encourager la mise en vente de logements vacants. La loi de finances 2026 n’a toutefois pas confirmé cette réduction : le régime de 22 ans reste applicable à ce jour (source : Club Patrimoine, mars 2026). À suivre de près si vous envisagez de vendre à l’horizon 17-22 ans de détention.
Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?
Le calcul se déroule en deux étapes.
Étape 1 : calculer la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition corrigé
Le prix d’acquisition peut être majoré de :
- Les frais de notaire, pour leur montant réel ou 7,5 % forfaitaire du prix d’achat
- Les travaux réalisés par des entreprises (montant réel sur factures, ou forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans)
Le prix de vente peut être minoré des frais engagés pour la vente (diagnostics obligatoires notamment).
Étape 2 : appliquer les abattements selon la durée de détention
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Source : service-public.fr, mis à jour le 15 avril 2026 Exemple concret
Achat d’un appartement 200 000 euros, revendu 300 000 euros après 10 ans de détention. Frais de notaire à l’achat : 15 000 euros. Travaux justifiés : 20 000 euros.
Prix d’acquisition corrigé : 235 000 euros
Plus-value brute : 65 000 euros
Abattement IR (6 % x 5 ans soit 30 %) : 19 500 euros
Plus-value imposable à l’IR : 45 500 euros x 19 % = 8 645 euros
Abattement prélèvements sociaux (1,65 % x 5 ans soit 8,25 %) : 5 362 euros
Plus-value imposable aux prélèvements : 59 637 euros x 17,2 % = 10 257 euros Total à payer : environ 18 902 euros sur 65 000 euros de gain brut.
Pour d’autres analyses dans le même esprit, c’est par ici.
Exonération de plus-value sur résidence secondaire : les cas légaux
Plusieurs situations permettent d’échapper partiellement ou totalement à l’impôt, sans attendre 30 ans.
Réemploi du prix de vente dans une résidence principale
C’est la porte de sortie la plus connue, et la plus encadrée. Vous pouvez être exonéré si vous respectez trois conditions cumulatives (source : service-public.fr, article 150 U du Code général des impôts) :
- Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les4 années précédant la vente
- Vous utilisez tout ou partie du prix de vente pour acheter ou construire votre résidence principale dans undélai de 24 mois
- Il s’agit de votrepremière demandede ce type d’exonération (elle ne peut être accordée qu’une seule fois)
Si vous réemployez seulement une partie de la somme, l’exonération est proportionnelle. La demande doit être formulée auprès du notaire le jour de la vente.
Situations personnelles : retraite, invalidité, établissement spécialisé
Les retraités et les personnes titulaires d’une carte mobilité inclusion invalidité peuvent être exonérés sous deux conditions pour une cession en 2026 :
- Ne pas être soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) l’avant-dernière année précédant la vente
- Revenu fiscal de référence ne dépassant pas12 793 eurospour la première part de quotient familial en 2024
Les résidents en EHPAD ou en établissement pour personnes handicapées peuvent aussi être exonérés lors de la vente de leur ancienne résidence principale, si elle est cédée dans les 2 ans suivant l’entrée en établissement, avec un plafond de revenus relevé à 30 024 euros pour la première part.
Cession à un organisme de logement social
La vente directe ou indirecte à un organisme HLM ou à un opérateur privé s’engageant à réaliser des logements sociaux ouvre droit à une exonération totale, sans condition de durée de détention. Cette exonération est valable jusqu’au 31 décembre 2027.
Prix de vente inférieur à 15 000 euros
Si le prix de vente du bien n’excède pas 15 000 euros, la plus-value est totalement exonérée. Ce cas concerne surtout les droits indivis, les dépendances isolées ou les très petites surfaces.
Abattements exceptionnels en zones tendues
Pour les biens situés en zones A, A bis ou B1 (zones où la demande de logement est très forte), un abattement exceptionnel de 60 % peut s’appliquer si l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements collectifs. La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027. Cet abattement peut monter à 85 % si au moins 50 % de la surface est affectée à des logements sociaux.
Soyons clairs : ce dispositif vise avant tout les opérations d’aménagement, pas la revente classique entre particuliers. Mais si votre résidence secondaire est un terrain ou une maison en zone tendue susceptible d’intéresser un promoteur, l’opportunité mérite d’être évaluée avec un notaire.
FAQ : plus-values et résidences secondaires
Comment ne pas payer de plus-value sur une résidence secondaire ?
L’exonération totale est possible dans plusieurs cas : détenir le bien depuis 30 ans, réemployer le prix de vente dans l’achat d’une résidence principale (sous conditions de ressources et de délai), vendre à un organisme HLM, ou bénéficier d’une exonération liée à la situation personnelle du vendeur (retraite, invalidité). Hors ces cas, des abattements progressifs réduisent la charge fiscale à partir de la 6e année de détention.
Quel délai pour vendre sa résidence secondaire sans plus-value ?
L’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention. L’exonération totale des prélèvements sociaux (17,2 %) n’est acquise qu’après 30 ans. Entre les deux, des abattements progressifs s’appliquent. Un amendement voté fin 2025 vise à ramener le seuil d’IR à 17 ans, mais il n’est pas encore inscrit dans la loi définitive.
Quelle est la nouvelle loi sur la plus-value sur la résidence secondaire en 2026 ?
La loi de finances 2026 n’a pas modifié les règles générales de taxation des plus-values sur résidences secondaires. Le taux global reste de 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux). L’amendement visant à réduire de 22 à 17 ans la durée d’exonération d’IR a été adopté par l’Assemblée nationale, mais n’est pas intégré dans la loi de finances promulguée à ce stade.
Comment calculer la plus-value sur les travaux d’une résidence secondaire ?
Les travaux peuvent être intégrés dans le prix d’acquisition pour réduire la plus-value imposable, à condition d’être réalisés par des entreprises et de conserver les factures avec TVA. À défaut de justificatifs, un forfait de 15 % du prix d’achat est applicable si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Ce forfait s’ajoute aux 7,5 % possibles pour les frais de notaire.
Qui déclare et paie la plus-value lors de la vente d’une résidence secondaire ?
C’est le vendeur qui est redevable de l’impôt. En pratique, le notaire calcule la plus-value imposable, établit la déclaration (formulaire 2048-IMM) et règle le montant directement auprès des services fiscaux lors de la transaction. Le vendeur doit ensuite mentionner la plus-value dans sa déclaration de revenus annuelle.
Conclusion : anticiper plutôt que subir
La fiscalité des plus-values sur résidences secondaires est l’une des rares en immobilier où le temps joue vraiment en votre faveur. Vendre trop tôt peut coûter très cher ; vendre au bon moment, ou dans le cadre d’une stratégie de réemploi, peut faire toute la différence.
D’après mon expérience en agence, les vendeurs qui s’en sortent le mieux sont ceux qui ont préparé leur dossier de travaux dès l’achat, conservé les factures soigneusement, et consulté un notaire avant de signer. Le calcul de la plus-value nette, avec tous les abattements possibles, réserve parfois de bonnes surprises.
