Télécharger gratuitement le formulaire 2044 au format PDF pour 2026
Le formulaire officiel et sa notice sont publiés chaque année sur le site des impôts. Voici les liens directs pour la déclaration 2026 (revenus fonciers perçus en 2025) :
- Formulaire 2044 (à remplir et déposer) : Télécharger le formulaire 2044 — impots.gouv.fr
- Notice 2044 (le guide officiel pour remplir le formulaire) : Télécharger la notice 2044 — impots.gouv.fr
Ces deux fichiers sont gratuits, au format PDF, et directement accessibles sans compte ni inscription.
Petit point d’attention : le formulaire papier reste disponible pour les contribuables qui ne peuvent pas télédéclarer, mais dans la grande majorité des cas, la déclaration 2044 se remplit directement en ligne via votre espace particulier sur impots.gouv.fr — le formulaire est alors pré-rempli avec vos informations personnelles.
| Version | Usage | Lien |
|---|---|---|
| Formulaire 2044 2026 (PDF) | Déclaration des revenus fonciers 2025 | Télécharger |
| Notice 2044 2026 (PDF) | Guide officiel de remplissage | Télécharger |
À qui s’adresse le formulaire 2044 ?
Le formulaire 2044 s’adresse aux propriétaires de biens loués non meublés qui relèvent du régime réel d’imposition. Ce régime concerne deux situations distinctes.
Quand le régime réel est obligatoire
Vous devez obligatoirement remplir le formulaire 2044 si vos revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 € (toutes propriétés du foyer fiscal confondues). C’est le seuil qui bascule automatiquement un propriétaire du régime micro-foncier vers le régime réel.
Certains types de biens ou de dispositifs fiscaux imposent aussi le régime réel, quel que soit le montant des loyers. C’est le cas notamment des immeubles bénéficiant de déductions spécifiques dans le cadre des dispositifs « Borloo ancien », « Cosse » (Loc’Avantages), ou encore des parts de SCI soumises à l’impôt sur le revenu.
Quand l’option volontaire est possible
Si vos loyers annuels bruts sont inférieurs à 15 000 €, vous relevez en principe du régime micro-foncier : vous déclarez directement vos loyers sur votre 2042 avec un abattement forfaitaire de 30 %, sans avoir à remplir de 2044.
Cependant, vous pouvez choisir volontairement le régime réel si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers — ce qui est courant dès que vous avez effectué des travaux importants ou que vos intérêts d’emprunt sont élevés. Soyons clairs : cette option est irrévocable pendant 3 ans. Elle se renouvelle ensuite automatiquement chaque année. Avant de l’exercer, vérifiez bien que le gain fiscal attendu justifie cet engagement pluriannuel.
Ce que le formulaire 2044 ne couvre pas
- Les locations meublées (qui relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, déclarés via le formulaire 2042 C Pro ou la liasse fiscale LMNP/LMP)
- Les biens sous dispositifs d’amortissement spécifiques (Robien, Borloo neuf, Périssol, Scellier ZRR) → formulaire 2044 spéciale
- Les monuments historiques ou certaines SCPI à amortissement → formulaire 2044 spéciale
Réaliser sa déclaration de revenus fonciers étape par étape
Avant de commencer à remplir votre déclaration, réunissez vos documents : relevés de loyers encaissés, factures de travaux et de prestataires, avis de taxe foncière, tableau d’amortissement de vos emprunts immobiliers, et le relevé annuel de votre syndic de copropriété si vous êtes en copropriété.
Étape 1 — Renseigner vos informations personnelles et vos biens
En tête du formulaire, vous indiquez votre nom, prénom et adresse. La rubrique 200 est réservée à l’identification de chaque bien : adresse exacte, nom du locataire, date d’acquisition, et le régime de déduction éventuel (Conventionnement Anah, Besson ancien…).
Si un immeuble comporte plusieurs appartements soumis au même régime, vous pouvez regrouper leurs loyers dans une seule colonne en précisant le nombre de locaux.
Étape 2 — Déclarer les recettes (cases 211 à 215)
La case 211 accueille le total des loyers bruts encaissés dans l’année, y compris les loyers perçus en avance. Ne pas inclure les charges locatives récupérables (eau, ménage des parties communes…) — elles ont leur propre traitement plus loin. Si vous êtes assujetti à la TVA, les montants se déclarent hors TVA.
La case 212 concerne les charges normalement à la charge du propriétaire mais payées par le locataire (grosses réparations, taxe foncière refacturée, primes d’assurance). La case 213 reçoit les subventions perçues, notamment celles de l’Anah (Agence nationale de l’habitat, l’organisme public qui finance les travaux de rénovation des logements privés).
Le dépôt de garantie n’est pas une recette et n’apparaît donc pas ici — sauf s’il a été utilisé pour couvrir des loyers impayés ou des frais de remise en état.
Étape 3 — Déduire les frais et charges (cases 221 à 240)
C’est la section qui permet de réduire votre base imposable. Chaque euro de charge déduit légitime est un euro de moins taxé — d’où l’intérêt du régime réel quand les charges sont importantes.
Parmi les charges déductibles :
- Case 221 : rémunérations versées à des tiers (gardien, agence de location, expert-comptable, avocat, huissier)
- Case 222 : forfait de 20 € par local loué pour frais administratifs (courrier, téléphone)
- Case 223 : primes d’assurance propriétaire non-occupant (PNO) et autres assurances liées au bien
- Case 224 : dépenses de réparation et d’entretien (remplacement de chaudière, toiture, remise en état) — attention, les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles
- Case 227 : taxe foncière (hors frais d’ordures ménagères, récupérables sur le locataire)
- Cases 229/230 : pour les copropriétés, les provisions pour charges de l’année déduites l’année précédente viennent en ligne 230 (elles sont imposables l’année de régularisation)
La case 250 accueille les intérêts d’emprunt payés dans l’année pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien loué. Sont aussi déductibles les frais de dossier bancaire, les commissions de caution et les primes d’assurance décès liées au prêt.
Étape 4 — Calculer le résultat foncier et gérer l’éventuel déficit
La case 420 donne votre bénéfice foncier si les recettes dépassent les charges. Ce montant est à reporter en case 4 BA de votre déclaration 2042.
Si les charges dépassent les recettes, vous êtes en déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (15 300 € pour les logements sous conventionnement Cosse/Loc’Avantages). La part de déficit issue des intérêts d’emprunt, elle, n’est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
En pratique : si votre déficit dépasse 10 700 €, le surplus est reporté en case 4 BB et l’excédent imputable sur le revenu global en case 4 BC de votre 2042.
Étape 5 — Déclarer les ventes ou abandons de location
Si en 2025 vous avez vendu un bien ou cessé de le louer, la rubrique 460 vous demande d’indiquer l’adresse du bien concerné et la date de cession ou d’arrêt de location. C’est une case que beaucoup oublient — et qui peut déclencher une reprise des déficits antérieurs imputés sur le revenu global si les conditions ne sont plus respectées.
2044, 2044 spéciale, 2044 EB : quel formulaire pour quelle situation ?
| Formulaire | Pour qui | Situation |
|---|---|---|
| 2044 classique | Propriétaires bailleurs de logements nus au réel | Cas général : loyers > 15 000 € ou option volontaire |
| 2044 spéciale | Propriétaires sous dispositifs d’amortissement ou immeubles classés | Robien, Borloo neuf, Périssol, Scellier ZRR, monuments historiques, certaines SCPI |
| 2044 EB | Bailleurs souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux liés à l’engagement locatif | Dispositif Pinel, engagement de location à loyer modéré |
La différence entre la 2044 et la 2042 mérite aussi d’être clarifiée. La 2042 est votre déclaration principale de revenus : elle regroupe tous vos revenus (salaires, retraites, revenus du capital…) et c’est elle qui détermine votre impôt global. La 2044, elle, est une annexe : elle sert uniquement à calculer votre revenu foncier net, que vous reportez ensuite sur la 2042. Les deux formulaires sont complémentaires, mais remplir la 2044 en premier est indispensable avant de finaliser votre 2042.
Pour aller plus loin sur la fiscalité du propriétaire bailleur
FAQ : formulaire 2044
Où trouver le formulaire 2044 en ligne gratuitement ?
Le formulaire 2044 officiel est disponible gratuitement sur impots.gouv.fr. Vous pouvez le télécharger en PDF ou le remplir directement dans votre espace particulier en ligne lors de votre déclaration annuelle. Les liens directs vers le PDF 2026 figurent en haut de cet article.
Qui doit remplir le formulaire 2044 en 2026 ?
Tout propriétaire ayant perçu en 2025 des loyers bruts annuels supérieurs à 15 000 € issus de locations non meublées. Également, les propriétaires dont certains biens ou dispositifs fiscaux excluent le régime micro-foncier, et ceux qui ont volontairement opté pour le régime réel même sous ce seuil.
Quelle est la différence entre le régime micro-foncier et le régime réel ?
Avec le régime micro-foncier (loyers < 15 000 €/an), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sans avoir à justifier aucune charge : c’est simple, mais vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles. Avec le régime réel (formulaire 2044 obligatoire), vous déduisez vos charges ligne par ligne — ce qui devient avantageux dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers, notamment en cas de travaux importants ou d’emprunt récent.
Peut-on remplir le formulaire 2044 en ligne sans le télécharger ?
Oui. Lors de votre déclaration annuelle sur impots.gouv.fr, il vous suffit de cocher « Déclaration des revenus fonciers » à l’étape « Revenus et charges », puis de cliquer sur « Annexe 2044 » dans le menu de gauche. Le formulaire s’ouvre directement dans votre espace, pré-rempli avec vos données personnelles. La télédéclaration est même obligatoire pour la très grande majorité des contribuables depuis 2019.
Qu’est-ce que le déficit foncier et comment le déclarer ?
Le déficit foncier apparaît lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers. La part issue de charges autres que les intérêts d’emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (cases 434 à 441 du formulaire 2044), ce qui peut réduire significativement votre impôt sur le revenu. La part excédentaire est reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Que se passe-t-il si j’oublie de remplir le formulaire 2044 ?
Si vous êtes soumis au régime réel et n’avez pas joint le formulaire 2044 à votre déclaration, l’administration fiscale peut vous taxer sur la base de vos loyers bruts, sans déduction de charges. Elle peut aussi appliquer des majorations. En cas d’oubli, il est possible de déposer une déclaration rectificative dans les délais légaux.
Ce qu’il faut retenir sur le formulaire 2044
Le formulaire 2044 est l’outil central de la fiscalité locative au régime réel : il traduit vos revenus et vos charges en un résultat foncier net qui détermine directement votre impôt. Le PDF officiel 2026 est disponible gratuitement sur impots.gouv.fr — les liens directs sont en tête de cet article.
Trois points à ne pas négliger : vérifiez bien si le régime réel vous est imposé ou si vous exercez une option volontaire (irrévocable 3 ans) ; conservez toutes vos factures de travaux et justificatifs de charges ; et si vous avez vendu un bien ou cessé de louer en 2025, pensez à remplir la rubrique 460 pour éviter une reprise des déficits antérieurs.
En cas de doute sur une ligne particulière du formulaire, la notice 2044 officielle — téléchargeable via le lien ci-dessus — reste la référence la plus fiable.
Pour en savoir plus sur vos droits et obligations en tant que bailleur, consultez notre article sur le guide complet du logement locatif en France.
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